Le Certificat d’Urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document d’information, ce n’est pas une autorisation. Il en existe 2 types : le certificat d’information et le certificat opérationnel. Le 1er donne les règles d’urbanisme sur un terrain donné, le 2e vous renseigne sur la faisabilité d’un projet. La demande de certificat est facultative, mais elle est recommandée dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier (terrain à bâtir ou immeuble) ou d’une opération de construction.

Le certificat vous fournit les renseignements généraux sur le terrain :

  • Règles d’urbanisme applicables au terrain
  • Limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique)
  • Localisation dans une zone soumise au droit de préemption
  • Localisation dans un ancien site industriel répertorié
  • Taxes et participations d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme vous garantit la stabilité de l’ensemble des renseignements qu’il fournit, pendant 18 mois à compter de sa délivrance.

L’autorisation d’urbanisme sera instruite selon les règles en vigueur à la délivrance du certificat et le taux des taxes ne subira pas d’augmentation.

Enfin, si le droit de préemption est instauré après la délivrance du certificat, il ne pourra être exercé pendant toute sa durée de validité.

Le certificat doit préciser si un report de la décision, appelé sursis à statuer, pourrait être appliqué à une déclaration préalable ou à une demande de permis de construire. Il indique alors les circonstances permettraient de décider d’un sursis à statuer.

Fiche pratique

Conditions de saisine du juge administratif

Vérifié le 17 février 2021 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

La justice administrative est chargée de trancher les litiges impliquant l'administration. Toutefois, certains de ces litiges relèvent de la compétence des juridictions civiles. Avant de saisir un juge administratif, vous devez vous assurer que le litige relève bien de sa compétence. Vous devez aussi vérifier si un recours administratif préalable obligatoire est prévu ou non. Enfin, le recours doit viser une décision de l'administration et il doit être introduit dans les délais.

Avant de saisir le tribunal administratif ou le Conseil d’État, vous devez vérifier que le litige relève bien de la compétence de la justice administrative. En effet, certains litiges impliquant l'administration relèvent de la compétence des juridictions dites judiciaires (civiles, sociales ou pénales).

Pour cela, il peut être utile de consulter la base de données des arrêts du Tribunal des conflits. En effet, c'est cette juridiction qui tranche les conflits de compétence entre les juridictions administratives et les juridictions judiciaires.

Il est important de faire cette vérification car l'erreur de saisine peut vous être très préjudiciable. En effet, si vous saisissez la juridiction administrative par erreur, elle peut se dessaisir au profit d'une juridiction judiciaire, mais ce n'est pas une obligation.

Avant tout recours, vous pouvez aussi essayer de parvenir à un accord amiable avec l'aide d'un médiateur.

Dans plusieurs contentieux (fonction publique, aides sociales, logement et radiation de la liste des demandeurs d'emploi), la procédure de médiation préalable est obligatoire depuis le 1er avril 2018. et jusqu'au 18 novembre 2020.

Le recours administratif préalable obligatoire (Rapo) est un recours qui est parfois imposé avant la saisine du juge administratif. Ce recours est adressé à l'administration pour lui permettre, si elle l'estime justifié, de prendre une nouvelle décision sans l'intervention du juge. Dans les litiges où ce recours est prévu, il constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge administratif.

Le Rapo s'applique notamment dans les domaines suivants :

  • Contentieux fiscal (par exemple, assiette de l'impôt)
  • Accès aux documents administratifs
  • Accès aux professions réglementées (exemple : Ordre des médecins)
  • Fonction publique militaire : recours devant la commission de recours des militaires
  • Contentieux des étrangers (par exemple, refus de visas)

Les règles applicables (délais de saisine, instance collégiale de recours, procédure contradictoire) sont différentes selon les Rapo. La décision de l’administration que vous contestez indique les voies et délais selon lesquels le recours peut être exercé.

Vous pouvez contester toute décision de l'administration quel qu'en soit l'auteur (État, département, commune, hôpital) ou le contenu.

Par contre, il n'est pas possible d'attaquer les simples avis, informations, projets ou déclarations d'intention formulés par une administration.

Si vous estimez qu'un comportement de l'administration vous porte préjudice, vous devez adresser une demande à l'administration afin qu'elle prenne une décision (il peut s'agir par exemple d'une demande d'indemnités, de cessation d'un trouble, d'accès à un droit).

L'administration concernée accuse alors réception de votre demande et vous communique les informations suivantes :

  • Délais de réponse
  • Délais au-delà desquels vous pourrez considérer que votre demande est implicitement refusée ou acceptée
  • Voies et délais de recours

L'administration devra ensuite prendre sa décision dans les délais impartis, soit par décision expresse, soit par décision implicite de rejet ou d'acceptation.

Vous ne devez pas payer pour faire le recours.

Mais si vous prenez un avocat, vous devez payer ses honoraires. Selon vos revenus, vous pouvez avoir droit à l'aide juridictionnelle.

Pour contester une décision de l'administration, vous devez agir dans les délais prévus. Si vous ne le faites pas, votre requête sera rejetée.

Les délais de recours sont prolongés si vous faites un recours gracieux ou hiérarchique.

  • Cas général
  • Outre-mer
  • Depuis l'étranger

Le délai de recours contre une décision de l'administration est de 2 mois (délai franc) à partir de sa publicité.

Le délai court à partir du moment où :

  • la décision a été publiée s'il s'agit d'un acte réglementaire,
  • la décision est affichée (permis de construire, par exemple),
  • la décision a été notifiée s'il s'agit d'un acte individuel. La notification doit préciser les délais et voies de recours. Si ce n'est pas le cas, ces délais ne vous sont pas opposables pendant une période indicative d'une année, modulable au cas par cas par le juge administratif.

Si vous résidez outre-mer et devez saisir un tribunal siégeant en métropole ou si vous résidez en métropole et devez saisir un tribunal siégeant outre-mer, le délai de recours contre un acte est de 3 mois à partir de sa publicité.

Le délai court à partir du moment où :

  • la décision a été publiée s'il s'agit d'un acte réglementaire,
  • la décision est affichée (permis de construire, par exemple),
  • la décision a été notifiée, s'il s'agit d'un acte individuel. La notification doit préciser les délais et voies de recours. Si ce n'est pas le cas, ces délais ne vous sont pas opposables pendant une période indicative d'une année, modulable au cas par cas par le juge administratif.

Si vous résidez à l'étranger et devez saisir un tribunal siégeant en France, le délai de recours contre un acte est de 4 mois à partir de sa publicité.

Le délai court à partir du moment où :

  • la décision a été publiée s'il s'agit d'un acte réglementaire,
  • la décision est affichée (permis de construire, par exemple),
  • la décision a été notifiée, s'il s'agit d'un acte individuel. La notification doit préciser les délais et voies de recours. Si ce n'est pas le cas, ces délais ne vous sont pas opposables pendant une période indicative d'une année, modulable au cas par cas par le juge administratif.

 À noter

si la décision administrative contestée résulte du silence gardé par l'administration sur votre demande (décision implicite), le délai est de 2 mois à partir de la date de rejet.

Le délai peut être différent pour certains recours (par exemple, 5 jours en matière d'élections municipales). Vous devez donc lire attentivement la décision contestée qui indique les voies de recours et les délais applicables.

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